Toutes les entreprises qui exercent une activité artisanale ou commerciale doivent avoir un contrat de bail commercial. C’est un contrat spécial qui n’est pas utilisé pour la simple domiciliation des entreprises qui exercent dans d’autres domaines. Le contrat de bail commercial établit une relation entre le bailleur et le locataire. Ainsi, les deux parties ont des obligations à respecter l’un envers l’autre.
Quelles sont les précautions à prendre avant la signature d’un bail commercial ? Quelles sont les clauses obligatoires à mettre dans le contrat de bail ? Comment changer d’activité après un bail commercial ? Retrouvez toutes les informations ans la suite de cet article.
Quelles sont les précautions à prendre avant la signature du contrat de bail commercial ?
Avant qu’un local soit dédié à une activité commerciale, il doit faire l’objet d’une déclaration. Le local doit aussi être aménagé pour l’activité qui sera exercée, que ce soit un café, un pressing ou un restaurant. Tout l’aménagement interne dit être conforme à ce qui est prévu par la loi afin que l’entreprise obtienne l’agrément de l’autorité compétente.
Il est aussi important de mettre le contrat sous forme écrite et d’y apposer le détail de la relation contractuelle entre les deux parties.
Quelles sont les différentes clauses du contrat de bail commercial ?
Hormis le fait que le contrat de bail commercial doit avoir un état descriptif complet du local à louer, il doit aussi avoir des clauses obligatoires.
La première clause importante est celle dédiée à l’identité des deux parties. Ensuite, il convient d’avoir une clause dédiée à l’objet du contrat. Il s’agit dans cette section de mentionner les différentes activités qui peuvent se faire dans le local. Cette clause est aussi l’occasion de préciser si le contrat a une mention « tous commerces » ou pas. Dans le cas d’un contrat « tous commerces », le nouveau locataire peut exercer différentes activités dans son local.
Une autre clause importante est la durée du contrat qui doit être stipulée. Il faut savoir que la période déterminée par les autorités en ce qui concerne la durée du contrat est de 10 ans. En général, les bailleurs prévoient un contrat de 9 ans. Ensuite, il est aussi important de rajouter au contrat le loyer et les modalités de paiement. Il faut également préciser les augmentations de loyer qui doivent se faire chaque 3 ans au Maroc. Enfin, le contrat doit aussi mentionner une clause sur le montant de garantie.
Le contrat doit prévoir également une clause qui mentionne la garantie versée au locataire. C’est une somme qui permet de garantir le bail et qui est considérée comme un gage. C’est un montant que le locataire remet au bailleur avant de rentrer dans le nouveau local. En principe, le nouveau locataire doit récupérer le montant qu’il aura versé quand le contrat de bail est rompu. Mais, si le propriétaire remarque des dégâts éventuels, il peut saisir une partie ou la totalité de la somme pour les réparations.
Une autre clause importante est la clause résolutoire. Il s’agit de l’avertissement que le propriétaire est censé donner dans le cas où il souhaite récupérer son local. Le mode de dénonciation doit être stipulé dans une clause du contrat tout en précisant le délai de 3 mois qui est accordé au locataire. Toutefois, si le propriétaire souhaite récupérer son local pour cause de non-paiement, le délai accordé au locataire pour s’acquitter de ses dettes est de 15 jours. Ces 15 jours sont aussi une sorte de mise en demeure. Le propriétaire peut faire parvenir une lettre avec accusé de réception à son locataire.
S’il ne reçoit aucune réponse de la part de ce dernier, il peut s’adresser au juge compétent pour obtenir gain de cause. Nous rappelons que le processus décrit ci-dessus doit être mentionné au niveau du contrat de sorte que les deux parties sachent à quoi s’en tenir en cas de litiges.
Si l’affaire atteint la justice, il faut attende le verdict du juge pour déclarer la rupture du contrat. Et, la rupture du contrat oblige ainsi le locataire à libérer les lieux. Dans tous les cas, une clause entière doit être dédiée aux conditions pour régler les éventuels litiges entre les deux parties.
Bail commercial : changement de destination, changement d’activité et cession du bail
Pour tout besoin de changement d’activité ou d’ajout d’autres services, le locataire doit informer le propriétaire. En effet, le contrat de bail commercial a été édité sur base d’une ou plusieurs activités précises définies au niveau du contrat. Ainsi, en cas de changement ou de rajout de services, le propriétaire doit être mis au courant. Cette disposition est encore plus importante lorsque le nouveau service exige une modification des locaux. Le locataire n’a pas le droit de faire une quelconque modification sans informer son propriétaire et sans l’accord de ce dernier.
Il faut aussi noter que toute modification du local doit prendre en compte la sécurité à l’intérieur du bâtiment. Et, en cas de désaccord entre les deux parties, l’affaire est portée devant le tribunal compétent.
En ce qui concerne la cession de bail, le locataire peut céder son local si le propriétaire est d’accord. En effet, le propriétaire garde son droit de priorité pour récupérer son local lorsque le locataire ne veut plus s’en servir. C’est ce qu’on appelle le droit de préemption.
Reprise des lieux par le propriétaire
Le propriétaire peut reprendre son local sur décision du président du tribunal de commerce s’il y a demande d’ouverture des portes. C’est une demande qui est effectuée par le propriétaire si le locataire a des impayés de plus de 6 mois de loyer. Mais, avant d’atteindre cette procédure, le bailleur doit entrer en contact avec son locataire pour lui demander de régulariser sa situation. Une fois que la demande d’ouverture de porte est lancée au tribunal, le juge prendra la peine de vérifier si le locataire est en mesure de régler ses dettes.
Un délai peut être accordé à ce dernier pour lui permettre de régler ses dettes dans un délai raisonnable. Si le locataire n’est pas en mesure de régler ses dettes, le propriétaire obtient le droit de récupérer son local.